রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন

রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন, ২০১০

দ্বিতীয় অধ্যায়

কর্তৃপক্ষ প্রতিষ্ঠা, রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার নিবন্ধন, দায়িত্ব, ইত্যাদি

রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার নিবন্ধন:

(১) এই আইনের বিধান অনুযায়ী কোন একটি নির্দিষ্ট এলাকায় রিয়েল এস্টেট ব্যবসা পরিচালনার উদ্দেশ্যে প্রত্যেক রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারকে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের নিকট হইতে নিবন্ধন গ্রহণ করিতে হইবে।  (২) উপ-ধারা (১) এ যাহা কিছুই থাকুক না কেন, সমগ্র বাংলাদেশে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা পরিচালনা করিতে হইলে উক্ত রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারকে সরকারের নিকট হইতে নিবন্ধন গ্রহণ করিতে হইবে।  (৩) প্রত্যেক রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারকে নিম্নবর্ণিত কাগজপত্রের কপিসহ নিবন্ধনের জন্য বিধি দ্বারা নির্ধারিত ফরমে সরকার বা, ক্ষেত্রমত, কর্তৃপক্ষের নিকট আবেদন করিতে হইবে, যথা :- (ক) ট্রেড লাইসেন্স;  (খ) ট্যাক্স আইডেন্টিফিকেশন নম্বর(টিআইএন) সার্টিফিকেট; (গ) মূল্য সংযোজন কর(VAT)রেজিস্ট্রেশন নম্বর; (ঘ)(i)প্রকল্প প্রণয়ন ও বাস্তবায়নের অভিজ্ঞতা (যদি থাকে); (ii)কারিগরী ব্যক্তিদের যোগ্যতার প্রমাণপত্র (স্থপতি, প্রকৌশলী ও পরিকল্পনাবিদের শিক্ষাগত যোগ্যতার সনদ এবং সংশ্লিষ্ট পেশাজীবী প্রতিষ্ঠানের সদস্য পত্রের সনদ);  (ঙ) কোম্পানী হইলে, মেমোরেন্ডাম অব এসোসিয়েশন(Memorandum of Association) এবং আর্টিকেলস্‌ অব এসোসিয়েশন (Articles of Association)সহ সার্টিফিকেট অব ইনকর্পোরেশন(Certificate of Incorporation); (চ) রিয়েল এস্টেট এন্ড হাউজিং এসোসিয়েশন অব বাংলাদেশ (রিহ্যাব) অথবা ল্যান্ড ডেভেলপার্স এসোসিয়েশন এর সদস্য পদের নিবন্ধনের কপি, যদি থাকে। (৪) উপ-ধারা (৩) এর অধীন আবেদন প্রাপ্তির পর সরকার বা, ক্ষেত্রমত, কর্তৃপক্ষ প্রাপ্ত তথ্যাদি ৬০ (ষাট) দিনের মধ্যে যাচাই-বাছাই পূর্বক যদি এই মর্মে সন্তুষ্ট হয় যে-  (ক) আবেদনকারী রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য নির্ধারিত শর্তাবলী পূরণ করিতে সক্ষম, তাহা হইলে উক্ত সময়ের মধ্যে আবেদনটি মঞ্জুর করিবে এবং তদ্‌সম্পর্কে আবেদনকারীকে লিখিতভাবে অবহিত করিবে; অথবা  (খ) আবেদনকারী উক্ত শর্তাবলী পূরণ করিতে অক্ষম, তাহা হইলে কারণ উল্লেখ করিয়া আবেদন নামঞ্জুর করিবে এবং তদ্‌সম্পর্কে আবেদনকারীকে লিখিতভাবে অবহিত করিবে। (৫) উপ-ধারা ৪ (ক) এর অধীন আবেদন মঞ্জুর করা হইলে সরকার বা, ক্ষেত্রমত, কর্তৃপক্ষ আবেদনকারীকে লিখিতভাবে অবহিত করিবার তারিখ হইতে পরবর্তী ৩০ (ত্রিশ) দিনের মধ্যে, প্রযোজ্য ফিস আদায় সাপেক্ষে, ৫ (পাঁচ) বৎসরের জন্য আবেদনকারীর বরাবরে একটি নিবন্ধন সনদ ইস্যু করিবে এবং উক্ত নিবন্ধন সনদ ৫(পাঁচ) বৎসর অন্তর অন্তর নবায়ন করা যাইবে।  (৬) নিবন্ধিত ডেভেলপারদের একটি তালিকা সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষ নির্ধারিত পদ্ধতিতে সংরক্ষণ ও প্রকাশ করিবে।  (৭) নির্ধারিত পদ্ধতিতে ডেভেলপারের নিবন্ধন নবায়ন, বাতিল ও সংশোধন করা যাইবে।

রিয়েল এস্টেট ডেভলপার চেক

ক্রেতা হিসাবে আপনার প্রথম কাজ হবে যে রিয়েল এস্টেট এজেন্টের সাথে আপনি চুক্তি করছেন তার নিবন্ধন সনদ আছে কি না চেক করা, রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের কোন নিদৃষ্ট এলাকায় ব্যবসা পরিচালনা করার জন্য নির্ধারিত কর্তৃপক্ষের কাছে থেকে এবং সারাদেশে ব্যবসা পরিচালনা করার জন্য সরকারের কাছ থেকে এই আইনের ৫ ধারা অনুযায়ী নিবন্ধন নিতে হয়। এর পর দেখুন ডেভলপার কোম্পানিটি (রিহ্যাব) রিয়েল এস্টেট হাইজিং এ্যাসোসিয়েশন বাংলাদেশ এর সদস্য কি না?

এর পর আপনি চেক করবেন যেই প্লটটি বা ফ্লাটটি বা উন্নয়ন প্রকল্পটির জন্য আপনি ডেপলপারের সাথে চুক্তি করতে যাচ্ছেন, নির্ধারিত কর্তৃপক্ষের নিকট থেকে ঐ প্রকল্পটির অনুমোদ আছে কিনা? যেমন- ধরুন আপনি ঢাকা শহরে একটি ফ্লাট বাড়ি কেনার জন্য ডেভলপারের সাথে চুক্তি করতে চান, এক্ষেত্রে আপনাকে দেখতে হবে যে ঐ বিল্ডিং এর নকশাটিতে রাজুকের অনুমোদন আছে কি না? জেলা শহরের ক্ষেত্রে পৌরসভার অনুমোদন লাগে। প্রকল্প অনুমোদন পাওয়ার পূর্বে একজন ডেভলপার কোন ভাবে ঐ প্রকল্পের বিজ্ঞপ্তি প্রকাশ এবং ক্রয়-বিক্রয়ের চুক্তি করতে পারবে না। কোনো এজেন্ট বা ডেভলপার কোম্পানী নিবন্ধন ছাড়া ব্যবসা পরিচালনা করলে বা কোনো ডেভেলপার অনুমোদন ছাড়া প্রকল্পের কাজ শুরু করলে বা বিজ্ঞাপন প্রচার করলে দুই বছরের কারাদণ্ড বা অনূর্ধ্ব ১০ লাখ টাকার অর্থদণ্ড কিংবা উভয় দণ্ডে দণ্ডিত হবেন।

ডেভলপারের দায়-দায়িত্ব

প্রত্যকে রিয়েলস্টেট ডেভলপার কে তাদের প্রোসপেক্টাসে বাধ্যাতামূলক ভাবে ডেভলপারের নিবন্ধন নম্বর, নাম -ঠিকানা, যথাযত কর্তৃপক্ষ থেকে প্রকল্পের অনুমোদন ইত্যাদি বিষয় উল্লেখ করতে হবে, প্রকল্পটির জমির মালিকানা সংক্রান্ত যাবতীয় কাগজপত্র এবং কর্তৃপক্ষের অনুমোদন ক্রেতা হিসাবে আপনার অবশ্যই দেখে নেওয়া উচিত এবং ডেভলপার আপনাকে দেখাতে বাধ্য।

ভূমির মালিক কর্তৃক রিয়েল এস্টেট নির্মাণ:

কোন ডেভেলপার জমি কিনে জমির মালিক হয়ে উক্ত জমির উপর বিক্রয়ের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট নির্মাণ করলেও এই আইনের সকল বিধি-বিধান তার ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হবে। কোন ব্যক্তি এককভাবে বা কয়েকজন ব্যক্তি মিলে যৌথভাবে কোন রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার বা বাণিজ্যিক প্রতিষ্ঠান না হয়েও তার বা তাদের নিজস্ব ভূমির উপর ক্রয়-বিক্রয়ের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট নির্মাণ করলে, তার বা তাদের ক্ষেত্রেও, যতদূর প্রযোজ্য হয়, এই আইনের বিধানাবলী প্রযোজ্য হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ৭ ধারা]

ভূমির মালিক ও ডেভেলপারের মধ্যে চুক্তি:

ভূমীর মালিককে রিয়েল স্টেস্ট উন্নয়নের লক্ষ্যে ডেভলপারের সাথে লিখিত জয়েন্ট ভেঞ্চার এগ্রিমেন্ট বা দ্বিপক্ষীয় চুক্তি সম্পাদন করতে হয়।

চুক্তিতে কে কত অংশ পাবে তার বিস্তারিত উল্লেখ থাকতে হবে অর্থাৎ রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন বাবদ ডেভেলপারের পাওয়া অংশ ও জমির মালিকের অংশের পরিমাণ উল্লেখ করতে হবে। এ ছাড়া ডেভেলপারের পাওয়া অংশ ক্রেতা বরাবর দলিল সম্পাদন ও হস্তান্তরের ক্ষমতা প্রদানের উদ্দেশ্যে ডেভেলপার বরাবর পাওয়ার অফ এটোর্নি দলিল সম্পাদন করতে হবে। নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে নির্মাণকাজ শুরু ও শেষ করার তারিখ উল্লেখ করতে হবে। নির্ধারিত সময়ের মধ্যে ভূমির মালিকের অংশ হস্তান্তর না করলে বা দখল বুঝিয়ে না দিলে ডেভেলপারের দুই বছরের কারাদণ্ড অথবা সর্বোচ্চ ২০ লাখ টাকার অর্থদণ্ড বা উভয় দণ্ড হতে পারে। আবার ভূমির মালিক যদি চুক্তিতে উল্লিখিত সময়ের মধ্যে ডেভেলপারের কাছে জমির দখল হস্তান্তর না করে বা ডেভেলপার বরাবর সম্পাদিত আমমোক্তারনামা কোনো নোটিশ ছাড়াই বাতিল করে তবে সেও দণ্ডিত হবে।

কোন ব্যক্তি ফ্লাট বা প্লট কিনতে চাইলে, তার এবং ডেভলপারের মধ্যে চুক্তি থাকতে হবে, চুক্তি করার সময় দেখতে হবে যথাযত বিল্ডিং কোড মেনে বিল্ডিং টি নির্মান করা হচ্ছে কিনা। ক্রেতার অধিকার আছে বিল্ডিং এর নকশার কপি পাওয়ার। ফ্লাটে কি ধরণের উপকরন ব্যবহার করা হবে,কি ধরণের ফিটিংস ব্যবহার করা হবে তা স্পষ্ট করে চুক্তিতে উল্লেখ করতে হবে। চুক্তিতে যেই টাকার পরিমান উল্লেখ থাকবে তার অতিরিক্ত কোন টাকা ক্রেতার নিকট দাবী করা যাবেনা তবে ক্রেতা চাইলে উভয় পক্ষের সম্মতিতে আরো বেশি উন্নত সরঞ্জাম ব্যবহার করার জন্য অতিরিক্ত টাকা দিতে পারে। চুক্তিতে যেরূপ উল্লেখ থাকবে সেই অনুযায়ী ফ্লাট, ডেভলপার ক্রেতাকে বুজিয়ে দেবে এবং ক্রেতার সম্মতি ছাড়া তার জন্য বদাদ্দকৃত ফ্লাট অন্য কারোর নিকট বিক্রি করতে পারবেনা। ক্রেতা রিয়েলস্টেটের মূল্য ব্যাংকের মাধ্যমে এককালিন বা কিস্তিতে পরিশোধ করতে পারে। সমুদয় মূল্য পরিশোধ করা হয়ে গেলে ডেভলাপার ক্রেতাকে তিন মাসের মধ্যে দখল হস্তান্তর, দলিল সম্পাদন ও রেজিষ্ট্রেশনের যাবতীয় কাজ সমাপ্ত করে ফ্লাট বা প্লট বুঝিয়ে দেবে। আবার ক্রেতা কোনো কারণে বরাদ্দ বাতিল করতে চাইলে ডেভেলপার ক্রেতার আবেদনের পরিপ্রেক্ষিতে পরিশোধিত অর্থের ১০ শতাংশ কেটে রেখে বাকি অর্থ তিন মাসের মধ্যে এককালীন চেক বা পে-অর্ডারের মাধ্যমে ফেরত দেবে।

রিয়েল এস্টেটের সুবিধাসমূহ

রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন প্রকল্পের ক্ষেত্রে বেসরকারী আবাসিক প্রকল্পের ভূমি উন্নয়ন বিধিমালা, ২০০৪ অনুযায়ী নাগরিক সুবিধাদি, যতদূর সম্ভব, নিশ্চিত করতে হবে। ডেভেলপার কতৃর্ক নির্মিত সকল প্রকার রিয়েল এস্টেট, আলো-বাতাস চলাচলের উপযোগী হতে হবে। হস্তান্তরের পূর্বে সকল প্রকার ইউটিলিটি সার্ভিস যেমন পানি, বিদ্যুৎ, গ্যাস ও পয়ঃনিস্কাশন, বর্জ্যব্যবস্থাপনা, অগ্নি নিরোধক ব্যবস্থা, ইত্যাদি (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে) সংযোগ থাকতে হবে; এবং হস্তান্তরের পর নির্মাণ সংক্রান্ত ত্রুটির কারণে মেরামতের প্রয়োজন হইলে হস্তান্তরের তারিখ হইতে অন্যূন ২ (দুই) বৎসর পর্যন্ত ডেভেলপারের নিজ খরচে উক্ত মেরামত কাজ সম্পন্ন করতে হবে। পক্ষগণের মধ্যে সম্পাদিত চুক্তির শর্ত অনুযায়ী প্রত্যেক ডেভেলপারকে রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের পর অন্যূন ১ (এক) বৎসর পর্যন্ত উহার রক্ষণাবেক্ষণের করতে হবে।

রিয়েল এস্টেট বন্ধক

ক্রেতার সম্মতি ছাড়া বরাদ্দকৃত কোন রিয়েলএস্টেট বা এর অংশবিশেষ কোন ব্যক্তি, ব্যাংক বা কোন আর্থিক প্রতিষ্ঠানের নিকট বন্ধক রাখা যাবে না। ডেভালপার বন্ধককৃত কোন রিয়েল এস্টেট কোন ভাবে বিক্রয় করতে পারবে না এবং হস্তানর দলিল সম্পাদনের পূর্বে অবশ্যই ডেভলপারকে রিয়েলএস্টেট বন্ধক হতে দায়মুক্ত করতে হবে।

বিচার ও দন্ড

এই আইনের অধীন অপরাধগুলো কম্পাউন্ডেবল/আপস যোগ্য,বেইলেবল/ জামিন যোগ্য ও নন-কগনিজেবল/ অ-আমল যোগ্য এবং প্রথম শ্রেণীর ম্যাজিস্ট্রেট বা মেট্রোপলিটন ম্যাজিস্ট্রেট দ্বারা বিচার্য। বিচারের সময় ফৌজদারি কার্যবিধি অনুসারে সামারি ট্রায়াল হয়। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ৩২,৩৩ ধারা]

কোন ডেভেলপারের সাথে কোন ভূমির মালিক রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনার জন্য চুক্তিবদ্ধ হবার পর চুক্তিতে উল্লিখিত সময়ের মধ্যে সংশ্লিষ্ট ভূমির দখল ডেভেলপারের অনুকূলে হস্তান্তর না করলে অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ১০ (দশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৮ ধারা]

আবার, চুক্তির শর্ত মোতাবেক ডেভেলপারের অনুকূলে সম্পাদিত রেজিষ্ট্রার্ড পাওয়ার অফ এর্টোর্নি অন্যূন ৩০ (ত্রিশ) দিন পূর্বে নোটিশ না দিয়ে বাতিল করলে অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ১০ (দশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৯ ধারা]

কোন ভুমির মালিকের সাথে কোন ডেভেলপার কোন রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনার জন্য চুক্তিবদ্ধ হবার পর চুক্তির শর্ত মোতাবেক রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন যথাযথভাবে সম্পন্ন করে নির্ধারিত সময়ের মধ্যে ভূমির মালিকের অংশ ভূমির মালিকের অনুকূলে হস্তান্তর না করিলে কিংবা ক্ষেত্রমত, দখল বুঝিয়ে না দিলে অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ৩০ ধারা]

এই আইনের অধীন কোন ডেভেলপার যদি কোন incorporated কোম্পানী হয় তাহলে ঐ কোম্পানীর মালিক, পরিচালক বা কোন কর্মকর্তা যাহার নির্দেশে বা অংশগ্রহণে এই আইনের অধীন কোন অপরাধ সংঘটিত হইবে তিনি উক্ত অপরাধের জন্য ব্যক্তিগতভাবে দায়ী হইবেন। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ৩১ ধারা]

এই অপরাধের বিচার করার পর দোষি সাব্যস্ত ডেভলপার বা ডেভলপার কোম্পানির নিকট থেকে কোন অর্থ দন্ড আদায় হলে, আদালত আদায়কৃত অর্থের অনূর্ধ্ব ৫০% ক্ষতিগ্রস্থ ভূমি মালিক বা ক্রেতার অনুকূলে এবং অবশিষ্ট অংশ সরকারের নিকট জমা দেওয়ার আদেশ দিতে পারবেন [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ৩৫ (১) ধারা]।