মার্কেট ইনসাইট: বাংলাদেশ রিয়েল এস্টেট সেক্টর ওভারভিউ

রাজনৈতিক অস্থিতিশীলতা, দুর্বল অবকাঠামো, দুর্নীতি, অপর্যাপ্ত বিদ্যুৎ সরবরাহ, অর্থনৈতিক সংস্কারের ধীরগতি বাস্তবায়ন এবং 2008-09 বিশ্বব্যাপী আর্থিক সংকট এবং মন্দা সত্ত্বেও 1996 সাল থেকে বাংলাদেশের অর্থনীতি প্রতি বছর 6% বৃদ্ধি পেয়েছে। বিল্ডিং নির্মাণ শিল্পকে বাংলাদেশের সবচেয়ে দ্রুত বর্ধনশীল এবং বৃহত্তম খাত হিসেবে বিবেচনা করা হয়। 2008-2009 সালে, নির্মাণ খাতে 2.024 মিলিয়ন লোক নিয়োগ করেছিল যা এই বছর (2014) নাগাদ 2.88 মিলিয়ন এবং 2020 সালের মধ্যে 3.32 মিলিয়নে উন্নীত হবে বলে আশা করা হচ্ছে (WCC দ্বারা রিপোর্ট)।
1990 সালের পর, শিল্প ভবন, কর্পোরেট অফিস, হাউজিং ইউনিট, রাস্তা এবং অন্যান্য ধরণের অবকাঠামোর প্রয়োজনীয়তার কারণে দেশে একটি নির্মাণ বুম শুরু হয়। টেকসই সামষ্টিক-অর্থনৈতিক স্থিতিশীলতার সাথে সাম্প্রতিক বছরগুলোতে বাংলাদেশ বড় ধরনের অগ্রগতি করেছে। নির্মাণ খাত বাংলাদেশে একটি নতুন প্রবৃদ্ধির ইঞ্জিন হিসেবে আবির্ভূত হতে চলেছে, যা এখন 20 বিলিয়ন মার্কিন ডলারের আরএমজি খাত এবং প্রবাসী শ্রমিকদের কাছ থেকে 14 বিলিয়ন মার্কিন ডলারের বার্ষিক রেমিট্যান্স প্রবাহে সমৃদ্ধ। বাংলাদেশ পরিসংখ্যান ব্যুরোর মতে, ২০১২/১৩ অর্থবছরে নির্মাণ খাতের জিডিপির (গ্রস ডোমেস্টিক প্রোডাক্ট) রেকর্ড ৯.১% ছিল।
বাংলাদেশে 1970 সালে বেসরকারি খাতের হাউজিং ব্যবসা শুরু হয়, যেখানে ঢাকা (রাজধানী) ছিল বেসরকারি খাতের বিনিয়োগকারীদের প্রধান কেন্দ্রবিন্দু। গত দুই দশকে এটি বেড়েছে এবং এখন চাহিদা দ্রুত বাড়ছে। শহরগুলিতে অভিবাসন খুব বেশি হওয়ায় বাংলাদেশ দ্রুততম নগরায়নকারী দেশগুলির মধ্যে একটি।
নিম্নলিখিত সারণীটি সামগ্রিক জিডিপি বৃদ্ধি এবং রিয়েল এস্টেট, ভাড়া এবং ব্যবসায়িক পরিষেবার বৃদ্ধির মধ্যে তুলনা দেখায়:

রিয়েল এস্টেট, ভাড়া দেওয়া এবং ব্যবসায়িক পরিষেবা খাতের বৃদ্ধির হার 2002-2010 সময়কালে বৃদ্ধি পেয়েছে তবে, সামগ্রিক জিডিপি প্রবৃদ্ধির তুলনায়, এই খাতটি ধীর গতিতে প্রসারিত হয়েছে, যা সামগ্রিক জিডিপির শতাংশ হিসাবে রিয়েল এস্টেটের নিম্নমুখী প্রবণতাকে ব্যাখ্যা করে। .

হাউজিং মূল্য প্রবণতা

সাম্প্রতিক আবাসন মূল্যের প্রবণতা শহুরে বাজারে (প্রধানত ঢাকা) লক্ষ্য করা যায় যেখানে বাজারের ডেটা আরও অ্যাক্সেসযোগ্য এবং এখানে মূল্যের প্রবণতা সাধারণত বাংলাদেশের আবাসন শিল্প জুড়ে মূল্যের প্রবণতার অগ্রিম সূচক। ঢাকায় জমির দাম 1975 সাল থেকে বৃদ্ধি পাচ্ছে এবং বর্তমানে দাম গড়ে প্রতি বর্গ মিটার USD 3566.14।
ঢাকায় অ্যাপার্টমেন্টের দাম 2003 সাল থেকে বৃদ্ধি পাচ্ছে এবং সর্বশেষ আপডেট করা পরিসংখ্যান অনুযায়ী এটি প্রতি বর্গমিটারে USD 1,705.47।

ঢাকা বর্তমানে একটি অভূতপূর্ব হারে বৃদ্ধি পাচ্ছে, প্রতি বছর 600,000 এরও বেশি লোকের বাসস্থান। এর অর্থ হল এই শহরে অতিরিক্ত জনসংখ্যার জন্য 120,000 টিরও বেশি পরিবারের ইউনিট প্রয়োজন৷ বর্তমানে, শহরে আবাসনের সরবরাহ প্রায় 25,000 ইউনিট, যার মধ্যে 15,000 ইউনিট বেসরকারি খাতের অবদানকারীরা (রিয়েল এস্টেট ডেভেলপমেন্ট কোম্পানি) দ্বারা সরবরাহ করা হয়। বেশিরভাগ পরিবারই এখন নিউক্লিয়ার (পিতামাতা এবং এক বা দুই সন্তান) যারা দুই বা তিনটি কক্ষ সহ অ্যাপার্টমেন্টে থাকতে পছন্দ করে। প্রায় অর্ধেক অ্যাপার্টমেন্ট 1,000 থেকে 1,600 বর্গফুটের মধ্যে পাওয়া যায়। অন্যদিকে, মাত্র 2% আবাসিক অ্যাপার্টমেন্ট 700 বর্গফুটের কম, যা ইঙ্গিত করে যে রিয়েল এস্টেট সেক্টর কম আয়ের আবাসস্থলগুলির সমাধান করতে সক্ষম হয়নি।
সামগ্রিক মূল্যবৃদ্ধিতে যোগ হয়েছে জমি ও নির্মাণসামগ্রীর মূল্যবৃদ্ধি। ঢাকা মহানগরীর মধ্যে জমির দাম বৃদ্ধির ওপর সরকারের কোনো নিয়ন্ত্রণ নেই। জমির দাম বাড়ার সরাসরি প্রভাব পড়ে অ্যাপার্টমেন্টের দামের ওপর। এছাড়াও, 2005-এর পরে, ইট, দানাদার বালি, সিমেন্ট, রড ইত্যাদির দাম দ্রুত, প্রায় সূচকীয়, বৃদ্ধি পেয়েছিল। এই দুটি কারণই অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়িয়েছে।
হাউজিং ফাইন্যান্স
বাংলাদেশে হাউজিং ফাইন্যান্সের উৎস হল প্রধানত রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন BHBFC (বাংলাদেশ হাউস বিল্ডিং ফাইন্যান্স কর্পোরেশন), বাণিজ্যিক ব্যাংক, কর্মচারী ঋণ, জীবন বীমা নীতি এবং অনানুষ্ঠানিক উপায়। নবনির্মিত বাড়ির বাড়ির মালিকদের মতে, হাউজিং ফাইন্যান্সের প্রাথমিক উৎস হল পরিবারের সঞ্চয় (এক তৃতীয়াংশের বেশি)। আত্মীয়স্বজন এবং বন্ধুদের কাছ থেকে ঋণ ছিল অর্থের দ্বিতীয় সর্বাধিক সাধারণ রূপ, তারপরে জমির অন্যান্য পার্সেল বিক্রি করা হয়েছিল।
সরকার এবং বিপুল সংখ্যক এনজিও দরিদ্রদের ক্ষুদ্র ঋণ প্রদান করছে। তাছাড়া বর্তমানে 23টি বেসরকারি কোম্পানি রয়েছে যারা বাংলাদেশে হাউজিং ফাইন্যান্স প্রসারিত করে যার মধ্যে সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য হল ডেল্টা-ব্র্যাক হাউজিং ফাইন্যান্স কর্পোরেশন লিমিটেড এবং ন্যাশনাল হাউজিং ফাইন্যান্স অ্যান্ড ইনভেস্টমেন্ট লিমিটেড। এই কোম্পানিগুলো বাড়ি নির্মাণ, অধিগ্রহণের জন্য ঋণ দেয়। ফ্ল্যাট এবং বাড়ি, বিদ্যমান আবাসনের সম্প্রসারণ ও উন্নতি, এবং হাউজিং প্লট ক্রয়। BHBFC এর তুলনায় বেসরকারী খাতের বেশিরভাগ খেলোয়াড়ের সুদের হার খুব বেশি।
BHBFC শহর, শহর এবং অন্যান্য শহুরে এলাকায় বসবাসের ঘর এবং অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণ, মেরামত এবং পুনর্নির্মাণের জন্য ঋণ সুবিধা প্রদান করে। সাধারণভাবে, সরকারী কর্মচারীদের অগ্রাধিকার দেওয়া হয়। BHBFC বাণিজ্যিক সুদের হারে পৃথক পরিবারকে 15-20 বছরের বন্ধক প্রদান করে যা ঋণের পরিমাণ বৃদ্ধির সাথে সাথে বৃদ্ধি পায়।
বর্তমানে, BHBFC পাঁচ ধরনের ঋণ প্রদান করে:

একক ব্যক্তি বা স্বামী-স্ত্রীর যৌথ মালিকানাধীন জমি/প্লটে একক বা বহুতল আবাসিক বাড়ি নির্মাণের জন্য সাধারণ ঋণ;
যৌথ মালিকানাধীন প্লটে একদল ঋণগ্রহীতার ফ্ল্যাট নির্মাণের জন্য গোষ্ঠী ঋণ;
ঢাকা ও চট্টগ্রাম মেট্রোপলিটন এলাকায় নির্মাণাধীন অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য অ্যাপার্টমেন্ট ঋণ;
একটি নির্মাণাধীন বাড়ির সমাপ্তির জন্য সমন্বয় ঋণ;
জেলা ও নির্বাচিত উপজেলা সদরে আধা-পাকা বাড়ি নির্মাণের জন্য ঋণ।
ডেল্টা-ব্র্যাক হাউজিং ফাইন্যান্স কর্পোরেশন লিমিটেড। DBH ঢাকা এবং দেশের অন্যান্য বড় শহরে 7,500-এর বেশি পরিবারের মধ্যে বাড়ির মালিকানা তৈরি করেছে। বন্ধকী ঋণের সর্বোচ্চ মেয়াদ 15 বছর এবং এটি বিচক্ষণতাপূর্ণ সামঞ্জস্যযোগ্য হার বন্ধক। বর্তমান হার 16.5%।
ন্যাশনাল হাউজিং ফাইন্যান্স অ্যান্ড ইনভেস্টমেন্ট লিমিটেড (এনএইচএফআইএল), একটি বেসরকারি খাতের হাউজিং ফাইন্যান্স কোম্পানি, বাড়ি নির্মাণ, ফ্ল্যাট বা বাড়ি ক্রয়, বিদ্যমান বাড়ি বা ফ্ল্যাটের সম্প্রসারণ ও উন্নতি এবং হাউজিং প্লট কেনার জন্য ঋণ প্রদান করে।
বাংলাদেশের IDLC, ব্যক্তি, ডেভেলপার এবং কর্পোরেট ব্যবহারকারীদের জন্য রিয়েল এস্টেট অর্থায়ন প্রদান করে। এর দেওয়া পরিষেবাগুলির মধ্যে রয়েছে অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয়, বাড়ি নির্মাণ, বাড়ির সংস্কার এবং সম্প্রসারণ, কর্পোরেট হাউস ফাইন্যান্স স্কিমের অধীনে কর্মচারীদের জন্য বাড়ি ক্রয়/নির্মাণ এবং পেশাদারদের জন্য অফিস চেম্বার/স্পেস, বাণিজ্যিকভাবে কার্যকর প্রকল্পের নির্মাণের জন্য অর্থায়ন সুবিধা। যেমন স্কুল, হোটেল ও হাসপাতাল ইত্যাদি এবং শিল্প ভবন নির্মাণ যেমন কারখানা, গুদাম ইত্যাদি।